Ai sensi dell’art. 5 comma 5 del D.Lgs. 504/92, il valore imponibile delle aree fabbricabili è costituito da quello venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno di imposizione, tenendo conto della zona territoriale di ubicazione, dell’indice di edificabilità, della destinazione d’uso consentita.
Alla luce della previsione normativa, anche l’accertamento da parte del Comune sulla congruità del valore dichiarato dal contribuente deve essere motivato dalla determinazione del valore venale dell’area fabbricabile in questione. Secondo quanto disposto dall’art. 59 comma 1 lettera g) del D.Lgs. 446/97, la facoltà del Comune di “determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili al fine della limitazione del potere di accertamento” in sede di esercizio della propria potestà regolamentare, ha il solo effetto di limitazione del potere di accertamento: il Comune si obbliga cioè a ritenere congruo il valore delle aree edificabili dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a quella stabilita nel regolamento comunale.
Il contribuente quindi può benissimo dichiarare un valore inferiore a quello stabilito nel regolamento e il Comune ritenerlo congruo in quanto corrispondente al valore di mercato.
Se il Comune intende invece accertare un maggior valore, l’accertamento deve essere motivato facendo riferimento ai valori di mercato determinati dai parametri di riferimento succitati (zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita) e ciò può condurre alla determinazione di valori diversi da quelli indicati nel regolamento (circolare ministeriale n. 120 del 27 maggio 1999). La determinazione dei valori delle aree edificabili per zone omogenee costituisce in ogni caso una facoltà per il comune e non un obbligo. Il Comune può in ogni caso accertare un maggior valore rispetto a quello dichiarato dal contribuente anche se nel regolamento non sono determinati i valori delle aree edificabili, purché l’accertamento sia adeguatamente motivato per fondare legittimamente la pretesa tributaria.
Terreni da non edificabili divenuti edificabili:
Un’area da non edificabile diventa edificabile dal momento in cui è prevista la fabbricabilità nel P.R.G. (strumento urbanistico) senza necessità di attendere la definitiva approvazione e pubblicazione sul bollettino regionale (art. 36 comma 2 D.L. 223/2006 convertito in legge 248/2006).
Aree edificabili di coltivatori diretti:
Ai sensi dell’art. 2 comma 1 lettera b) del D.Lgs. 504/92, non sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo principale iscritti negli appositi elenchi previdenziali (il pensionato agricolo che ha cessato di essere iscritto nei predetti elenchi è pertanto tenuto a pagare l’ICI per le aree edificabili a meno che non si disponga diversamente nel Regolamento Comunale).
Ampliamento/Ristrutturazioni:
Ai sensi dell’art. 5 comma 6 del D.Lgs. 504/92, dalla data di inizio dei lavori, fino alla loro ultimazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato ampliato è comunque utilizzato, l’imponibile è determinato dal valore dell’area edificabile. Il valore deve essere calcolato in base al rapporto esistente tra la volumetria complessiva del fabbricato e la volumetria della parte già esistente. A lavori ultimati, l’imposta va calcolata sulla base della rendita del fabbricato.
Fabbricato parzialmente finito:
Un’altra particolarità nella determinazione del valore delle aree edificabili è quella contenuta nell’art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1992, dove viene disposto che “in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 15 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell’area fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione o, comunque, fino alla data in cui il fabbricato è assoggettato all’ICI”. La disposizione riportata comporta che nel caso di utilizzazione edificatoria di un’area dalla data di inizio dei lavori di costruzione fino alla loro ultimazione ovvero fino a quando il fabbricato non è comunque utilizzato, se questo momento è antecedente all’ultimazione dei lavori di costruzione, la base imponibile è costituita dal valore dell’area e non va, quindi, considerato il valore del fabbricato in corso d’opera. Allo stesso modo in caso di demolizione di fabbricato e ricostruzione sull’area di risulta, oppure in caso di recupero edilizio ai sensi del citato art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge n. 457 del 1978, dalla data di inizio dei lavori di demolizione oppure di recupero fino al momento di ultimazione dei lavori di ricostruzione oppure di recupero ovvero se antecedente fino all’utilizzo, la base imponibile ai fini ICI è data solo dal valore dell’area senza computare il valore del fabbricato che si sta demolendo e ricostruendo oppure recuperando. Ovviamente a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o recupero ovvero se antecedente dalla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o recuperato è comunque utilizzato, la base imponibile ICI è data dal valore del fabbricato.
